10月17日，“新皇崗周邊冷熱兩重天” 啟用後首個周末。重陽長假第一日，不少港人特地經新口岸北上，貪其24小時通關、交通選擇多。但對於口岸旁小區一間茶飲店嘅老闆吳先生嚟講，呢個周末同過去幾個月並無分別——傍晚6時後，街上只剩居民路過，店內接近零客流。佢去年底睇準新口岸機遇，毅然進駐廊橋國際外圍小區，開咗一間叫「壹杯茶咖」嘅茶飲店，諗住「賭一把」。結果，口岸確實開咗，人確實多咗，但佢嘅生意，只得到「一點幫助」。更諷刺嘅係，業主早喺數個月前已經搶先加租。 同一個新皇崗口岸，有人做到超負荷，有人等極都等唔到客。呢個就係口岸經濟最真實嘅一面。
茶飲店吳先生：賭口岸機遇 換嚟晚市零人流
吳先生嘅故事，係今次直擊最令人心噏嘅一幕。佢接受《香港01》訪問時話，因為得悉新皇崗口岸今年啟用，去年底毅然進駐廊橋國際外圍小區，期望能「賭一把」賺錢機會。當時佢嘅算盤好簡單：新口岸、24小時通關、大批港人北上，小區就算位置偏啲，都應該分到一杯羹。
現實係，口岸開通之後，大部分過關市民直接乘坐扶手電梯往地鐵站離開，根本唔會行入小區。吳先生直言，翹首以盼嘅新皇崗口岸只帶來「一點幫助」，傍晚6時後僅餘居民路過，接近零人流，因此佢繼續提早關門下班。記者同佢傾咗約半個鐘，期間只有兩個人入店，分別買咗一杯咖啡同一杯檸茶，每杯定價約人民幣20元。 靠呢個客流去賺回租金，答案顯而易見。
更令吳先生無奈嘅係，業主早喺數個月前、即口岸都未正式開通之前，就已經提早加租。雖然升幅唔算高，但足以增加經營壓力，佢估計本月只能夠賺取勉強維生嘅收入。過去幾日，仲有不少投資者特地前來視察環境，經了解後紛紛表示不敢進駐該區。吳先生嘅結論好直接：將視乎未來數個月嘅營商環境，考慮租約期滿後搬舖，「實在不行就轉店」。
吳先生茶飲店面臨的困境 具體情況 進駐時間 2025年底，看準新口岸機遇 實際客流 傍晚6時後接近零人流，半小時僅兩人幫襯 口岸幫助 只帶來「一點幫助」 租金壓力 業主數個月前已提早加租 本月收入 僅能勉強維生 下一步 考慮租約期滿後搬舖或轉店
有網民即時話：「業主加租嗰陣，口岸都未開，佢憑咩加？就憑一個『期望』？」亦有人抽水：「茶飲店賭輸咗，業主穩贏，呢個就係口岸經濟嘅食物鏈。」仲有人突破盲點：「吳先生話投資者視察後不敢進駐，即係連市場都覺得呢個位唔得，但業主仲夠膽加租，呢個先係最荒謬。」
動線致命傷：過關直落地鐵 小區「睇得唔入得」
吳先生嘅遭遇，唔係單一經營問題，而係口岸設計同動線規劃造成嘅結構性困局。新皇崗口岸同羅湖、蓮塘等口岸有一個根本分別：它沒有商場直接連接。市民過關後，面對嘅係一個純粹嘅交通樞紐，扶手電梯直接將人流引導往地鐵站，唔似羅湖咁，一出閘就係商場，或者蓮塘咁，有商業城無縫銜接。
廊橋國際小區雖然同口岸僅隔一條馬路，但位置上處於人流動線嘅「盲區」。大部分過關市民嘅目的地係深圳市區、東莞、廣州，甚至只係去搭地鐵，佢哋根本冇誘因走入一個以住宅為主、只有少量街舖嘅小區。小區內嘅商戶，包括茶飲店、按摩店、美甲店，理論上可以做「過關前後」嘅生意，但當絕大部分人選擇直接離開，呢個市場就變得極之狹窄。
有網民精闢總結：「新皇崗口岸嘅設計，係用嚟『通過』，唔係用嚟『停留』。你喺一個唔預人停留嘅地方開茶飲店，等於喺高速公路休息站以外嘅荒地開舖。」亦有人話：「羅湖口岸個商場，你唔想行都會經過，因為係必經之路。新皇崗小區，你唔特意行入去，根本唔會見到。呢個就係分別。」
冷熱兩重天：同一口岸 有人超負荷有人等運到
不過，如果將鏡頭拉闊少少，就會發現新皇崗口岸周邊並非一片死寂。同一個周末，與口岸僅隔一條馬路嘅廊橋國際小區臨街位置，情況完全相反。潮汕菜館「潮緣居」負責人薛女士忙到一頭煙，一邊落單一邊招呼客人拼桌，直言「今日增長了五成左右，店內已經是超負荷運轉了」。滷鵝、蠔仔烙等潮汕小食最受港客歡迎，人均消費約50元，獅頭鵝由以前一日一隻，增加到每日最多準備十隻。一間茶餐廳更將營業時間由朝十晚十，大幅延長至朝七至次日零時，員工排班由一班變兩班。快遞點單量由平時約100單，周末突破200單，增幅一倍；牙科診所新症更增加差不多三倍。
廊橋國際小區部分商戶周末表現 數據 潮汕菜館「潮緣居」 客流增約五成，超負荷運轉 茶餐廳 延長營業至午夜12時，兩班制 快遞點 單量由約100單增至逾200單 牙科診所 新症增約三倍
點解同一個口岸，一邊冷一邊熱？ 關鍵在於位置同業態。廊橋國際臨街舖位直接面對口岸出口或主要行人動線，過關人士一出嚟就會見到，而且食肆、牙科、快遞係過關人士有即時需求嘅服務——肚餓要食、行李要寄、牙痛要睇。相反，吳先生嘅茶飲店位於小區外圍，唔喺必經之路上，晚市時段過關人流本身已經稀疏，居民客又撐唔起間舖，結果就係「口岸旺、小區冷、外圍更冷」。
有網民話：「唔係口岸冇人流，係你間舖唔喺人流經過嘅地方。廊橋國際臨街嗰啲，一樣做唔切。」亦有人抽水：「茶飲店賣嘅係休閒消費，但過關人士要麼趕路，要麼有明確目的，邊個會特登行入小區買杯廿蚊奶茶？」仲有人突破盲點：「如果吳先生間舖喺潮緣居隔籬，可能已經做唔切。選址決定命運，口岸經濟都係一樣。」
業主加租的邏輯：賭你唔走 賭口岸會旺
吳先生最不甘心嘅一點，係業主喺口岸都未正式開通之前，就已經提早加租。呢個決定，從業主角度睇，其實唔難理解。新皇崗口岸係大型基建，24小時通關、多條巴士小巴線直達全港，市場普遍預期人流會顯著上升。地產經紀亦證實，口岸附近商圈店舖租金上漲至少五成，並已全部租出。廊橋國際有商舖月租由1.2萬人民幣漲至2.6萬，加幅超過一倍。業主加租，賭嘅係口岸長遠會旺，商戶會願意捱一段時間等回報。
但對於吳先生呢類中小商戶嚟講，業主嘅「長遠看好」同佢哋嘅「短期生存」之間，存在巨大落差。口岸啟用至今只係一個多星期，周邊商業生態仍在形成中，人流結構亦未穩定。業主提早加租，等於將口岸嘅不確定性風險，大部分轉移到商戶身上。吳先生嘅茶飲店面臨嘅，就係 「客流未到、租金先到」 嘅困局。
有網民即時話：「業主加租嘅邏輯係『間舖遲早旺』，但商戶嘅邏輯係『我今個月交唔交得出租』。兩套邏輯完全唔同。」亦有人話：「如果口岸真係咁旺，點解仲有咁多投資者視察完唔敢進駐？業主嘅信心，同市場嘅信心，似乎有落差。」仲有人突破盲點：「吳先生話考慮搬舖，即係佢已經計過條數，留低唔化算。業主加租，隨時趕走一個原本可以守到口岸成熟嘅商戶，最後得不償失。」
前車之鑑：香園圍經驗話畀我哋知 口岸唔一定自動旺
新皇崗口岸周邊嘅冷清，並非孤例。翻查香園圍/蓮塘口岸嘅經驗，口岸啟用之後，周邊商業設施同樣經歷過漫長嘅「守業期」。蓮塘口岸商業城早年曾被指「十室九空」，有首批進駐商戶雄心壯志斥資裝修，最終白交租損手離場，有七成等唔到通關就結業。皇后山邨商場亦曾被直擊周末人流寥寥可數，有商戶明言很大機會不再續約。即使係後來靠港人北上消費帶旺嘅蓮塘商業城，都係經過一段時間先形成「燒味經濟」等特色業態，並非一開通就自動繁榮。
香園圍/蓮塘口岸周邊經驗 情況 蓮塘商業城初期 十室九空，七成商戶等唔到通關結業 皇后山邨商場 周末人流寥寥，商戶擬不續約 後期轉機 靠港人北上消費帶動，形成特色業態
有網民話：「香園圍都係捱咗幾年先旺，新皇崗先開咗一個禮拜，你就要佢周邊茶飲店晚市爆場，係咪要求太高？」亦有人抽水：「問題係業主唔係咁諗呢。業主覺得口岸開咗就等於旺，所以加租。商戶就係被呢個期望夾死。」仲有人突破盲點：「香園圍後期旺，係因為有商戶捱到嗰一日。如果業主一開始就加租加死晒啲商戶，邊個捱到最後？」
快問快答
問：新皇崗口岸首周末，周邊係咪真係好冷清？
答：分化的。吳先生的茶飲店位於小區外圍，傍晚6時後接近零人流；但廊橋國際臨街食肆、牙科、快遞點則客流大增，潮汕菜館增五成，牙科新症增三倍。
問：點解茶飲店生意咁差？
答：口岸沒有商場連接，大部分過關市民直接轉乘地鐵離開，不會走入毗鄰小區。茶飲店不在必經動線上，晚市缺乏過關客流，居民客亦不足以支撐。
問：業主加租加咗幾多？
答：吳先生稱業主數個月前已提早加租，升幅不高但構成壓力。整體而言，有地產經紀指口岸附近店舖租金上漲至少五成，廊橋國際有商舖月租由1.2萬漲至2.6萬人民幣。
問：吳先生打算點做？
答：他正考慮租約期滿後搬舖，「實在不行就轉店」。過去數日有投資者視察後不敢進駐該區。
問：同一個口岸，點解食肆同茶飲店命運差咁遠？
答：位置與業態差異。臨街食肆、牙科、快遞直接面對口岸動線，滿足過關人士即時需求；茶飲店位於外圍，依賴休閒消費與晚市人流，兩者都不在口岸動線的覆蓋範圍內。
問：新皇崗口岸日均人流有幾多？
答：過去數天日均約8萬多人次使用，較以前上升超過1.5倍，最多接近2倍。
問：香園圍口岸有冇類似經驗？
答：有。蓮塘商業城初期十室九空，七成商戶等唔到通關結業；皇后山邨商場周末人流亦曾寥寥可數。後期靠港人北上消費才逐步形成特色業態。
