「供樓壓力幾時先完？」呢條問題由2022年加息周期開始，困擾咗香港業主同準買家足足三年幾。隨着2024年起美國啟動減息周期，香港樓市終於出現轉機。但同一時間，樓價亦開始回升，令唔少人陷入「追定唔追」嘅兩難。本文為你整合最齊全嘅懶人包，十個重點一次過睇晒，等你可以快速掌握“供樓壓力懶人包”最新形勢！
重點一：息口走勢｜一個月HIBOR料上半年2至3厘
經絡按揭轉介營運總監張顥曦預測，2026年上半年一個月港元拆息（HIBOR）將在2厘至3厘之間反覆徘徊，普遍新造按揭的實際息率將維持在3.25厘水平 。
隨着資金流向變化，若再有資金流入香港，HIBOR有機會反覆挑戰2厘以下水平，屆時H按業主或有機會以低於封頂息率供樓 。
美國總統特朗普早前表示，希望一年後美國利率可回落至1厘甚至更低。市場普遍預期，美國2026年有機會減息2至3次，每次0.25厘，最多0.75厘 。
重點二：每月供款變化｜100萬貸款月供較高位回落約9%
以實際數字計算，假設以一筆為期25年、貸款額為100萬港元、利率為一個月HIBOR加1.3%的按揭貸款為例：
| 時期 | 每月供款 | 變化 |
|---|---|---|
| 2024年高峰期 | 約$5,212 | – |
| 2025年12月 | 約$4,742 | 回落約9% |
換句話說，同一筆貸款，今日的每月供款比高峰期節省了接近500元 。
重點三：置業負擔指數｜由75%歷史高位回落至56%
立法會秘書處資料研究組最新研究報告指出，2025年第三季置業負擔指數降至56%，顯著低於2023年年中錄得的高位75%，與過去20年間56%的平均水平看齊 。
置業負擔指數變化：
- 2023年年中：75%（歷史高位）
- 2025年第三季：56%（重返20年平均線）
- 回落幅度：19個百分點
重點四：樓價走勢｜年初至今反彈約4% 全年料升5-15%
差餉物業估價署最新數據指出，2026年1月香港私人住宅售價指數創19個月來新高，租金指數也再創新高，房價與租金呈現「齊漲」局面 。
中原城市領先指數CCL在2025年全年升幅逾4%，成功結束連跌三年的局面。當中對息口敏感的細價樓表現更勝一籌，A至C類中小型單位升幅達2.9%，高於豪宅的1.3% 。
重點五：供應數據｜潛在供應10.4萬伙 樓花貨尾4年低
據房屋局最新公布，截至2025年12月底，未來3至4年一手私宅潛在供應量約為10.4萬伙，當中已批出土地（熟地）可隨時動工興建的單位增至約2萬伙，創2023年第三季後新高 。
| 供應類別 | 數量 | 變化 |
|---|---|---|
| 未來3-4年潛在供應 | 10.4萬伙 | 按季增2,000伙 |
| 已批出熟地 | 2萬伙 | 按季大增6,000伙 |
| 現樓貨尾 | 2.3萬伙 | 按季減3,000伙 |
| 樓花貨尾 | 6.1萬伙 | 連跌5季，4年新低 |
美聯物業分析師岑頌謙指出，隨着中短期供應減少，反映供應壓力見紓緩，成為今年樓市向好的重要支撐因素 。
重點六：落成量預測｜2027年起回落至1.5萬伙水平
政府預測2026年私樓落成量約1.7萬伙，較2025年實際交付的1.84萬伙減少8%，連續第二年下降。2027年預計進一步縮減至1.54萬伙，實現三年連跌，較2024年高峰期2.43萬伙累計減少37% 。
中原地產董事劉瑛琳指出，2026至2028年平均每年約15,000至17,000個單位，較前幾年高峰期明顯減少，估計2027年起供應可能出現供不應求局面 。
重點七：供平過租現象｜租金回報率高於按息
中原城市租金回報率指數現時大約3.74%，高於按揭利率的3.25厘水平 。這意味着買樓收租的回報率已經高過供樓成本，進一步激活市場「供平過租」熱潮。
長實集團首席營業經理郭子威表示，減息減輕置業供款負擔，進一步激活市場「供平過租」熱潮，成為樓價上行核心支撐 。
重點八：一手成交｜2025年破2萬宗創6年新高
一手私人住宅方面，2025年錄得約20,564宗成交，金額超過2,255.7億元，創下六年新高 。2024年則錄得約16,861宗成交，金額達2,082.2億元。
2025年成為「去存貨年」，一手庫存降至約1.9萬伙。隨着庫存回落至2023年中以來最低水平，加上降息預期，市場買賣雙方信心進一步提振 。
重點九：專家預測合集｜大行分歧嚴重 摩通看升15% 大摩看跌10%
利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，疊加「撤辣」、人才政策及低息周期帶動需求釋放，料今年樓市進一步復蘇的勢頭明顯，全年樓價至少看升6%至8% 。
重點十：潛在風險｜中東戰事＋息口變數
雖然減息周期已啟動，但市場仍存在不確定因素：
中東戰事風險：美國對伊朗的軍事行動導致油價一度升穿每桶100美元，迅速推升通脹預期，市場擔憂美國核心通脹可能再度回升至3%附近。
息口變數：若油價持續高企，輸入性通脹可能波及本地物價，本來預期中的拆息下調因素消失，H按借款人的實際供款優勢將受限。
供應不確定性：過去好景時，市場有多個發展商參與，但一度進入市場的多個內地發展商因債務問題離場。未來在只有本地發展商為主要參與者的情況下，單有穩定的土地供應，是否仍可為市場帶來足夠的住宅供應，仍有待觀察 。
總結：供樓壓力正在緩和 但樓價同步回升
綜合各方數據，供樓壓力確實正在緩和——減息周期啟動、每月供款回落、負擔指數正常化、供應壓力減輕，均為業主帶來正面信號。
然而，樓價同步回升意味著入市成本正在增加。年初至今樓價已反彈約4%，摩根大通更預測全年再升10%至15%。對於準買家而言，2026年可能是個機會窗口，但必須量力而為，審慎評估自身還款能力，同時留意中東戰事等潛在風險。
